Нормами Цивільного законодавства визначено загальне поняття договору. Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох чи більше осіб, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.
    Договору, як юридичному факту властиві такі ознаки: 1) в договорі виявляється воля не однієї особи (сторони), а двох чи більше, причому волевиявлення учасників за своїм змістом мають збігатися і відповідати одне одному; 2) договір – це така спільна дія осіб, яка спрямована на досягнення певних цивільно-правових наслідків на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.
    Відповідно до ст. ст. 6, 627 Цивільного кодексу України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
    Сутність свободи договору розкривається насамперед через співвідношення актів чинного законодавства і договору, тобто сторони у договорі мають право врегулювати ті відносини, які не визначенні у положеннях актів чинного законодавства, а також відступати від положень, що визначені цими актами, і самостійно врегулювати свої відносини, крім випадків, коли в актах законодавства міститься пряма заборона відступів від передбачених ними положень, або якщо обов’язковість для сторін положень актів чинного законодавства випливає з їхнього змісту або суті відносин між сторонами.
    Окрім можливості вибору контрагента і визначення змісту договору, свобода договору включає також: вільний вияв волі особи на вступ у договірні відносини; право сторін за своєю угодою змінювати, розривати або продовжувати чинність укладеного ними договору; визначати способи забезпечення договірних зобов’язань; можливість установлювати форми відповідальності за порушення договірних зобов’язань тощо.
    Свобода договору не є безмежною, вона існує в рамках чинних нормативних актів, звичаїв ділового обороту, а дії сторін мають ґрунтуватися на засадах розумності, справедливості та добросовісності.
    Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються законом. Найважливішими нормативно-правовими актами є Земельний кодекс України та Закон України «Про оренду землі».
     Відповідно до Земельного кодексу України, орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Закон України «Про оренду землі» уточнює, що орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи України, у власності яких перебувають земельні ділянки. Орендодавцями земельних ділянок що перебувають у комунальній власності, є органи місцевого самоврядування. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації, рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінету Міністрів України у межах їх повноважень.
     Що стосується орендарів земельних ділянок, то Закон України «Про оренду землі» визначає обмежений суб’єктний склад лише щодо оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Орендарями таких земельних ділянок можуть бути юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи у сільському господарстві. Решта земельних ділянок допускається до передачі в оренду суб’єктами цивільних правовідносин.
    Об’єктами оренди є земельні ділянки. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.
Земельний кодекс України визначає два види оренди землі залежно від строку договору: короткострокова – на строк до 5 років та довгострокова – не більше 50 років. Договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі. Договір оренди земельної ділянки може бути нотаріально посвідчений за бажанням сторін.
    Згідно зі ст. 16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.
Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України або за результатами аукціону.
Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.
    Особливістю договору оренди земельної ділянки є визначений законом перелік істотних умов договору. Так, відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об’єкт оренди; термін договору оренди; орендна плата; цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.
    Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених зазначеною вище статтею, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
    За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.
   Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.
   У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.
   Типова форма договору оренди землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220.
Стосовно прав та обов’язків договору оренди землі, до особливих обов’язків орендаря можна віднести обов’язок використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно договору оренди; додержання екологічної безпеки землекористування та забезпечення родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів тощо.
Передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.
    Згідно зі ст. ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
    В Законі України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
Нерухоме майно - земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення.
    Відповідно до ст. 4 вищезазначеного закону, обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме:
1) право власності на нерухоме майно;
2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;
3) інші речові права відповідно до закону;
4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.
Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 № 2073 «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі» державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.
   Державна реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки.
Забезпечення реєстрації договорів оренди покладається на відповідні державні органи земельних ресурсів: районні відділи земельних ресурсів; управління (відділи) земельних ресурсів у містах обласного і районного підпорядкування; Київське і Севастопольське міське управління земельних ресурсів.
   Для державної реєстрації договорів оренди юридична або фізична особа (заявник) подає особисто або надсилає поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів: заяву про державну реєстрацію договору оренди; договір оренди (у трьох примірниках); план (схему) земельної ділянки, яка надається в оренду (у трьох примірниках); рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання в оренду земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності; результати конкурсу чи аукціону - у разі набуття права на оренду земельної ділянки на конкурентних засадах; копію державного акта на право власності на  землю, що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб.
Крім зазначених документів до заяви додаються: акт перенесення меж земельної ділянки, яка надається в оренду, на місцевість - у разі невизначення їх у натурі; проект відведення земельної ділянки - у разі надання її в оренду із зміною цільового призначення.
   Факт державної реєстрації засвідчується у 10-денний термін гербовою  печаткою та підписом голови відповідної ради, Київської, Севастопольської міської державної адміністрації або уповноваженої ними посадової особи. Печатка та підпис ставляться на всіх примірниках договору оренди (суборенди).
Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів.
Книга записів державної реєстрації договорів оренди землі ведеться окремо в розрізі кожної сільської, селищної, міської ради, а також у розрізі Київської, Севастопольської міської державної адміністрації. Книга прошнуровується, засвідчується підписами сільського, селищного, міського голови та начальника районного відділу, міського управління (відділу) земельних ресурсів і скріплюється печатками.
Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації.
Статтями 30, 33 Земельного кодексу України передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
    По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк,  встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
   До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
   При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
   У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
   У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
   Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
   У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.
Згідно зі статтею 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такий самій формі, що й договір, який змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом.
   Відповідно до статті 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.
   Згідно зі статтею 18 цього Закону договір оренди землі набуває чинності після його державної реєстрації.
   Отже, додаткова угода, що змінює вже зареєстрований договір оренди землі повністю або частково має укладатись у такій самій формі, що й договір який змінюється.
   Пунктом 17 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету міністрів України від 25.12.1998 № 2073 передбачено, що у разі внесення змін до договору оренди землі він підлягає перереєстрації. Перереєстрація, а також поновлення договорів оренди проводиться у порядку, встановленому для їх державної реєстрації.
Враховуючи вищевикладене, зміна договору оренди землі здійснюється в письмовій формі та підлягає державній реєстрації шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру земель (книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі та Поземельної книги).

Додати коментар

Ім'я (обов'язкове)

Оновити

Надіслати

Скасувати