Основними нормативними документи, які регламентують орендні відносини є:
- Закон України «Про оренду державного та комунального майна від 10.04.1992  N 2269-XII (далі – Закон України № 2269-ХІІ);
- Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна, затверджена постановою КМУ від 4.10.1995  N 786 (далі - Методика №786);
- Методики розрахунку і порядок використання плати за оренду комунального  майна, затверджені відповідними органами місцевого  самоврядування;
 -  Перелік груп власних надходжень бюджетних установ, вимог щодо їх утворення та напрямів використання, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.05.2002 №659;
 - Закон України Про Державний бюджет на відповідні роки;
Закон України № 2269-ХІІ регламентує організаційні  відносини,  пов'язані  з  передачею  в  оренду майна державних  підприємств, бюджетних установ та   організацій,   підприємств, заснованих  на  майні,  що належить Автономній Республіці Крим або перебуває  у  комунальній  власності.
Відповідно до ст.2  Закону України № 2269-ХІІ, орендою   є   засноване   на  договорі  строкове  платне користування   майном,   необхідним   орендареві   для  здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду державного і комунального майна", державну політику у сфері оренди майна, яке знаходиться в комунальній власності, здійснюють органи місцевого самоврядування, тобто порядок розрахунку орендної плати та її використання належить до їх компетенції.
Орендна плата - один із видів плати за послуги, що надаються бюджетними установами (підпункт 3 пункту 2 Переліку груп власних надходжень бюджетних установ, вимог щодо їх утворення та напрямів використання, затвердженого постановою Кабінету Міністрів від 17.05.2002 р. N 659).
  Орендадавці:    
   - Фонд державного майна України (далі – Фонд), його регіональні відділення та представництва;.
    - органи місцевого самоврядування управління майном - щодо нерухомого   майна,   яке   перебуває у комунальній власності;
    - підприємства (бюджетні установи) - щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна, загальна площа яких не перевищує 200 кв. м.
Якщо на балансі бюджетної установи знаходиться будівля, приміщення якої орендують інші суб’єкти господарювання, орендодавець укладає з орендарями наступні договори:
- договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності;
- договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю у відповідності з Формами типових договорів, затверджених наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 р. N 1774.
Вартість оренди та використання плати, що надходить від оренди державного майна визначається на підставі Методики N 786, та регулюється законами про Державний бюджет України на відповідні роки.  
Так, згідно законів про Державний бюджет на 2008-2011 роки за надане в оренду бюджетною установою майно, орендна плата в розмірі 50 відсотків надходить до державного бюджету та в розмірі 50 відсотків - балансоутримувачу.
Відповідно до ст. 4 Закону України № 2269-ХІІ, об’єктами оренди є: нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно  бюджетних установ, що не використовується установами для здійснення своїх функцій та  може бути передано в оренду  без права викупу орендарем та передачі в суборенду (зміни, щодо суборенди внесені 23.12.2010 строк введення в дію з 01.01.2011).
При цьому, розпорядженням КМУ «Деякі питання ефективного використання приміщень бюджетних установ та органів виконавчої влади» від 08.07.2009 р. N 787 заборонено передачу в суборенду майна бюджетних установ та органів виконавчої влади починаючи з липня 2009 року.
Так, до внесення змін, щодо суборенди:  розмір  плати за суборенду нерухомого та іншого окремого індивідуально  визначеного   майна   розраховувався   в   порядку,  встановленому    Методикою №786  для  розрахунку  розміру  плати за оренду зазначеного майна.
Орендна плата за нерухоме майно,  що передавалось в суборенду, визначалась з урахуванням частки  вартості  такого  майна  у загальній вартості орендованого майна за  цінами,  застосованими  при визначенні розміру орендної плати, і погоджувалась з орендодавцем.
Плата за суборенду майна у частині,  що не перевищує орендної плати за майно,  що передається в суборенду, сплачувалась орендарю, який передає в суборенду орендоване ним майно.
Різниця між нарахованою платою за перший місяць суборенди  та тією її частиною, що отримує орендар, погоджувалась з орендодавцем і перераховувалась орендарем до державного бюджету.
Різниця між нарахованою платою  за  кожний  наступний  місяць суборенди  і  тією її частиною,  що отримував орендар,  визначалась шляхом коригування різниці за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.
Контроль за  перерахуванням  зазначеної різниці до державного бюджету здійснювався орендодавцем.
Тобто, якщо орендодавцем цього майна виступав Фонд державного майна то погодження та контроль за перерахуванням частки плати за суборенду до бюджету  здійснював Фонд; якщо бюджетна установа - бюджетна установа.
Відповідно до п.7 ст.9 Закону України № 2269-ХІІ, передача  в  оренду  державного  та  комунального  майна здійснюється  виключно  на конкурсних засадах.
Розмір орендної плати встановлюється договором оренди між орендодавцем та орендарем на підставі вимог Методики.
              У  разі  визначення  орендаря  на  конкурсних засадах орендна плата,  розрахована за цією Методикою, застосовується як стартова, а її розмір може бути збільшено за результатами такого визначення.
    У  разі  оренди  нерухомого майна (крім оренди  нерухомого майна фізичними    та    юридичними    особами,    зазначеними   у пункті 10 цієї Методики) розмір річної орендної плати визначається
за формулою:
                         Опл = Вп х Сор,

     де   Вп  -  вартість  орендованого  майна,  визначена  шляхом проведення   незалежної   оцінки,  грн.;  Сор  -  орендна  ставка, визначена згідно з додатком N 2.
    Розмір місячної орендної плати  за  перший  місяць  після
укладення договору оренди  чи  перегляду  розміру  орендної  плати
розраховується за формулою:
                               Опл
                 Опл.міс. =  ------  х Іп.р. х Ім,
                                12
     Опл - річна орендна  плата,  визначена  за  цією  Методикою,
грн.;  Іп.р.  - індекс інфляції за період з початку поточного року
(у разі оренди нерухомого майна -  з  дати  проведення  незалежної
оцінки)  до  дати  укладення договору оренди або перегляду розміру
орендної плати; Ім - індекс інфляції за перший місяць оренди.
     Незалежна   оцінка   вартості    об'єкта    оренди    повинна враховувати його  місцезнаходження  і  забезпеченість  інженерними мережами.  Результати  незалежної  оцінки  є  чинними  протягом  6 місяців  від дня її проведення, якщо інший термін не передбачено у звіті з незалежної оцінки.
     
    Розмір річної орендної плати за оренду  нерухомого  майна бюджетними  організаціями,  які  утримуються за рахунок державного бюджету,  державними  та  комунальними закладами охорони здоров'я, які  утримуються  за  рахунок  державного  та  місцевих  бюджетів, державними   та комунальними  телерадіоорганізаціями,  редакціями державних  і комунальних періодичних видань та періодичних видань, заснованих  об'єднаннями  громадян,  державними науково-дослідними установами,  навчальними  закладами,  трудовими  і журналістськими колективами,   підприємствами   зв'язку,   що  їх  розповсюджують, Товариством   Червоного   Хреста   України   та   його   місцевими організаціями,  асоціаціями  органів  місцевого  самоврядування із всеукраїнським  статусом,  а також інвалідами з метою використання під гаражі для спеціальних засобів пересування становить 1 гривню.  
Орендна плата належить до власних надходжень бюджетної установи та відображається у її кошторисі, бухгалтерському обліку та фінансовій звітності (форми NN 4-1д, 4-1м "Звіт про надходження і використання коштів, отриманих як плата за послуги, що надаються бюджетними установами") як кошти спеціального фонду (п. 17 Порядку складання, розгляду, затвердження та основних вимог до виконання кошторисів бюджетних установ, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28.02.2002 р. N 228). Бухгалтерський облік операцій з орендної плати здійснюється згідно  розділу IX  Інструкції про кореспонденцію субрахунків бухгалтерського обліку для відображення основних господарських операцій бюджетних установ, затвердженої наказом Державного казначейства України від 10.07.2000 р. N 61.
Такі надходження, відповідно до Інструкції N 61, у бухгалтерському обліку бюджетної установи відображаються такими записами:
- нарахування плати за надані послуги з оренди приміщення - за дебетом субрахунку 364 "Розрахунки з іншими дебіторами" та кредитом субрахунку 741 "Інші доходи бюджетних установ";
- надходження коштів за оренду приміщень - за дебетом рахунків 313 "Поточні рахунки для обліку коштів, отриманих як плата за послуги", 323 "Спеціальні реєстраційні рахунки для обліку коштів, отриманих як плата за послуги" та кредитом субрахунку 364 "Розрахунки з іншими дебіторами";
- виділення з коштів доходів, що належать до спеціальних коштів, - за дебетом субрахунку 741 "Інші доходи бюджетних установ" та кредитом субрахунку 711 "Доходи за коштами, отриманими як плата за послуги".
Порядком застосування Плану рахунків бухгалтерського обліку бюджетних установ, затвердженим наказом Держказначейства від 10.12.99 р. N 114 та зареєстрованим в Міністерстві юстиції 20.12.99 р. за N 890/4183, встановлено, щодо складу доходів загального фонду (рахунок 70 "Доходи загального фонду") включаються асигнування з державного та місцевих бюджетів на видатки установи та інші заходи, а також суми виявлених лишків матеріалів і грошей у касі та безоплатно одержані матеріали. Включення до складу доходів загального фонду бюджетної установи надходжень від надання активів в оренду не передбачено, такі операції обліковуються на субрахунку 711 "Доходи за коштами, отриманими як плата за послуги" рахунку 71 "Доходи спеціального фонду".
Отже, незалежно від джерела придбання (загальний чи спеціальний фонд) активів, які надаються в оренду, надходження орендної плати відображаються у складі спеціального фонду бюджетної установи.
Відповідно до вимог п.7 Методики № 786 розмір  річної  орендної  плати  у  разі  оренди окремого індивідуально    визначеного   майна   (крім   нерухомого   майна) встановлюється  за  згодою  сторін,  але  не  менш як 10 відсотків вартості  орендованого  майна,  а  у разі коли орендарем є суб'єкт малого   підприємництва   -   не   менш  як  7  відсотки  вартості орендованого майна. Орендодавець може здійснювати незалежну оцінку майна,  що  передається  в оренду.
Слід зазначити, що для орендарів - суб'єктів малого підприємництва, починаючи з квітня 2009 року до січня 2011 року – застосовувались ставки  у розмірі 45 відсотків  установленого, крім ставок, визначених  пунктами  1-3  зазначеного  додатка (розміщення казино, інших гральних закладів, гральних автоматів, розміщення пунктів продажу лотерейних білетів,  пунктів  обміну    валюти,    фінансових    установ,  ломбардів,  бірж, брокерських,  дилерських, маклерських, рієлторських контор (агентств нерухомості), банкоматів, ресторанів з нічним режимом роботи  торговельних об'єктів з продажу ювелірних виробів, виробів з дорогоцінних металів та дорогоцінного каміння, антикваріату, зброї, операторів телекомунікацій, які надають послуги з рухомого (мобільного) зв'язку, операторів та провайдерів телекомунікацій, які надають послуги з доступу до мережі Інтернет. Також, для інших орендарів на період  з липня 2010 до січня 2011 застосовувались   ставки  у розмірі 80 відсотків  установленого  обсягу.  Відповідні зміни вносились  постановами КМУ від 25.03.2009 №316 та від 16.06.2010  N 440.
Відповідно до вищезазначених постанов знижуючи коефіцієнти застосовувались лише на установлений обсяг, розрахований за орендними ставками згідно Методики №786. При цьому,  на суму перевищення орендної ставки, яка встановлювалась за результатами конкурсу, понижуючі коефіцієнти не застосовувались.    
    Слід звернути увагу на особливості визначення орендної плати для операторів телекомунікацій, які надають послуги з рухомого (мобільного) зв'язку, операторів та провайдерів телекомунікацій, які надають послуги з доступу до мережі Інтернет. При визначенні орендної плати зазначеним орендарям  застосовувалась подвійна ставка, а саме: на базове обладнання, яке розташовується на горищі або поряд з антенами в розмірі 30 відсотків та на розміщені антени 15 відсотків (п.3 та п.11 Додатоку № 2 до Методики №786). При цьому, понижуючий коефіцієнт діяв тільки на суму орендної плати за розташування антен. Вищезазначені ставки застосовувались згідно роз’яснення Фонду державного майна від 15.06.2007 №10-16-9367.
    Згідно роз’яснення Фонду державного майна від 18.01.2010 № 10-78-373, дію роз’яснення  від 15.06.2007 №10-16-9367 скасовано та, відповідно, на теперішній час визначення суми орендної плати для операторів телекомунікацій, які надають послуги з рухомого (мобільного) зв'язку, операторів та провайдерів телекомунікацій, які надають послуги з доступу до мережі Інтернет проводиться за єдиною ставкою в розмірі 30 відсотків.
Що стосується розрахунку погодинної плати за оренду держмайна, то згідно з Методикою№ 786 її розмір обчислюється таким чином: на підставі місячної орендної плати, визначеної за затвердженою Методикою №786, визначається розмір добової орендної плати, а вже на її підставі – по-годинної.
При цьому виникає запитання, яку кількість діб, а також годин у добі потрібно брати для такого розрахунку. Для цього доцільним і достатнім буде застосування середньомісячної норми робочого часу в годинах, визначеної за річною нормою робочого часу в годинах, яка встановлюється Мінпраці для нормальної (40-годинної) тривалості робочого тижня на кожний рік.
Ці рекомендації, закріплені у відповідних рішеннях, можуть бути використані як на державному, так і на місцевому рівні.
Виникає питання щодо можливості нарахування плати за користування державним майном, коли відповідні договори не укладені. За роз”ясненням Фонду Державного майна від 15.12.2010 № 06-8792 при виявленні таких фактів необхідно ініціювати здійснення незалежної оцінки майна та розмір недоотриманої орендної плати за користування державним майном до проведення оцінки можна визначити за аналогією з діючими договорами оренди державного майна.
Згідно з договором оренди орендодавець має право доручити орендарю сплачувати вартість послуг, пов'язаних з утриманням орендованого майна, безпосередньо комунальним або житлово-комунальним підприємствам. За відсутності окремих вимірювальних приладів у орендованих приміщеннях оплата розраховується пропорційно площі приміщень, наданих в оренду, відносно до загальної площі приміщень установи, кількості працюючих (послуги водопостачання та водовідведення), потужності і режиму електрообладнання (послуги постачання електроенергії).
Слід звернути увагу на відшкодування орендарями сум земельного податку.
Так, п. 3 частини першої ст. 12 Закону України «Про податок на землю» N 2535 ( далі – Закон № 2535) встановлено, що від сплати земельного податку звільняються (за земельні ділянки, що передані їм у власність або надані в користування), зокрема, заклади, установи та організації, які повністю утримуються за рахунок бюджету.
Якщо підприємства, установи та організації, що користуються пільгами по земельному податку, мають у підпорядкуванні госпрозрахункові підприємства або здають у тимчасове користування (оренду) земельні ділянки, окремі будівлі або їх частини, податок за земельні ділянки, зайняті цими госпрозрахунковими підприємствами або будівлями (їх частинами), переданими в тимчасове користування, сплачується у встановлених розмірах на загальних підставах (остання частина статті 12 Закону N2535).
Законом N2535 не передбачено виключень щодо звільнення від сплати земельного податку бюджетних установ, які здають у тимчасове користування (оренду) земельні ділянки, окремі будівлі або їх частини іншим суб'єктам господарювання, у тому числі бюджетним установам.
Таким чином, платниками земельного податку до бюджету у встановлених розмірах на загальних підставах є власники земельних ділянок та землекористувачі, яким земельні ділянки передані у власність або надані в користування.
Коли приміщення надається в погодинну оренду, податок на землю нараховується і сплачується на загальних підставах (тобто за цілий місяць), оскільки Закон № 2535 винятків для таких випадків не передбачає.
У разі відшкодування витрат орендарем кошти надходять на реєстраційні рахунки орендодавця. За операціями поточного року кошти зараховуються як відшкодування здійснених витрат та відносяться на відновлення касових видатків. В залежності від проведених операцій коригуються і фактичні видатки.

Додати коментар

Ім'я (обов'язкове)

Оновити

Надіслати

Скасувати